入住须知

尊敬的业主，欢迎您入住*****，我上海***受上海**房地产开发有限公司委托，有幸成为*****前期物业管理单位．希望能通过我们的服务，创造*****安全，舒适，方便的小区环境；
在提高全体业主的居住质量，与社区共创建文明小区的活动中，得到你的支持．

一、尊敬的业主,办理入住,请您准备下列材料:

1. 发展商签发的准予入住通知书；
2. 业主身分证(如委托他人办理手续,需要有业主本人书面委托书及业主委托人的身份证)；
3. 在付清购房款等相关费用后,请准备首期三个月的物业管理费.

物业管理费经政府物价管理部门批准为:多层住宅,每平方米建筑面积每月0.60元,高层住宅,每平方米建筑面积每月1.15元(详见附件一:管理费用价目表),物业管理费从建设商房屋交付通知的次月开始收取.
业主自用的地下自行车库,暂不计收费面积,但地下自行车库的能耗（电费）由业主在物业管
理费以外另行承担,按实际使用数(小火表数)分摊.

二、请您按照业主入住流程办理入住(详见附件二)

三、装修房屋特别须知

依据*****管理局沪房地物[2001]488号<关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知>有关精神,业主装修必须委托有资质的专业管理队伍,在装修前到物业公司办理装修管理申请,与物业公司签订<装修管理协议书>.
装修活动必须严格遵守<物业管理条例>、<********>和<*******>,<*******>,<******>中的相关条款.特别要注意的是,为保持大楼外貌,外墙上不得安装晒衣架,花架,窗栅等其它一切饰物；不得在外墙上随意开洞,空调室外机安装在原有设计位置,安装时需要通知物业管理人员现场指导；分户门的位置和式样不得变更等.业主在装修前请详细阅读<业主临时公约>及相关文本.

四、进户接待时间

每周一---------周日上午8:00---------11:30, 下午1:00--------4:30；
接待地点:******.????????? 接待电话:*********

上海**************
********管理处

入住流程

验房时要特别注意的问题:(1)当场核对水,电表读数；(2)当场查下水管是否通畅；(3)上水,电源,
有线电视,电话线路是否完好；(4)门禁系统是否完好.这些内容因业主装修变动后,开发商不再承担
保修责任.如验收中发现房屋质量瑕疵,可在验收单写明,卢物业管理人员约定时间,由物业管理人员
督促开发商保修,对上述四个方面一定要写清楚.

附件二:管理费用价目表

管理费用价目表

业 主 自 部 位 零 星 修 理 服 务 价 目 表

服务指南

一、保安服务

1.服务时间:实行365天24小时全天服务；
2.服务内容:小区不治安,交通,消防管理；
3.保安措施:小区实行 “五道”防范措施；
第一道防范措施:门卫和小区外围红外线报警装置；
第二道防范措施:图象监视；
第三道防范措施:保安队员巡逻检查；
第四道防范措施:各楼道防盗门；
第五道防范措施:各居民住户防盗门.

二、接待服务
1.小区管理处周一至周日8:0—16:30安排专人接待；
2.服务内容:报修,咨询,求助,投诉,回访.

三、维修服务
1.服务时间:急修服务实行365天24小时全天候,一般修理每天8:00—16:30]
2.服务内容:检查,维护,更换小区分管设施和设备,确保完好工作正常；
对房屋进行小修,中修,大修,翻修,综合维修等；
以居民自用部位报修服务(详见附件一)

四、保洁服务
1.小区环境(道路,绿地)卫生保洁服务；
2.住宅公用部位(楼道)卫生保洁服务；
3.小区除 “四害”工作.

五、保绿服务
1.绿地喷洒除草和施肥；
2.草坪,花树剪割修理；
3.更换枯死绿化和除草.

六、便民服务

1、
2、
3、
4、

七、其他
公司投诉电话:(021)********(24小时服务)
公司地址:*****************

紧急事件处理程序
本册所订立的方法和程序,适合在****紧急事件之用.手册所述紧急安排在火警,台风及其他
紧急情况下参考使用,.以下资料特别为协助用户预防和处理紧急事故而提供.

1.单元内物品处理
请定期检查单元内存放之物品,移走任何可能引起,促成火警或危害安全的物件.

2.当发生意外或紧急医疗问题,
请将伤者置于温暖舒适的状况,并及时拨打120急救电话.如需物业服务人员帮助,欢迎与当班人员联系

3.保安
小区内遭遇偷窃,抢劫或其他严重骚拢,请立即向物业管理处及公安部门报警；遗失房门钥匙,
请通知物业以协助更换门锁.

4.火灾救助
业主应在物业人员的指导下,熟悉小区内的消防器材,报警系统,逃生通道及消防局的报警电话
号码.
发生火灾,可将通往失火现场的门窗关闭,以隔离和控制火势,并立即通知物业管理处和拨打
119火警电话.
火灾情况严重,如被火焰或高温所困时,可通过可视对讲系统发出求助信号,下蹲或爬得逃生.
所有逃离火场的人,应听从消防人员或物业人员安排于室外空旷聚集.

5.溢水,漏水
遇有水浸,立即告知物业管理处.将贵重物品移往高处,切断电器电源,尽快排去积水,检查财物
以鉴定损失.

6.地震
发生地震,请保持镇定,可选择躲在桌子或牢固的结构下寻求掩护；远离窗户,玻璃隔板或悬挂
的物件；不要躲在楼梯下.

7.台风
当台风暴雨季节来临,请将室外物品移进室内,并注意关闭所有的门窗.

物业使用须知

一、 车辆停放
1.所有外来车辆未经管理处认可,不得进入小区；
2.业主/物业使用办理入住手续时,请在管理处同时办理其车辆进出小区通行证,业主/物业使用人须缴纳每证工本费10元,通行证请妥善保管,如有遗失,须至管理处补办；
3.所有车辆需将管理处发放的通行证放置在车辆前方明显位置；
4.所有车辆不得停放在管理处非指定的区域；
5.禁止在小区内车道上进行习车及溜旱冰等活动；
6.禁止在小区公共地方洗车(上蜡)或修车.

二、公共设施
1.供水,排水,供电及影视通讯设备等是小区公共设施,各业主/物业使用人不得随意更改；
2.小区已开通有线电视网络,为保持小区房屋的美观统一,业主/物业使用人不要安装各类户外天线(包括卫星天线)；
3.爱护公共设施,如有损坏,照价赔偿,如属小孩所为由监护人承担责任.

三、房屋使用
1.出租房只限于居住,不得改变使用性质；承租的人员数不得超过有关规定；
2.按上海市户籍管理及公安管理条例,凡在贵处留宿的境外人士以及承租人均需到当地公安机关(派出所)办理登记手续；
3.为保持小区内定静,在18:00—次日8:00禁止影响他人休息的噪音发生；
4.小区业主有责任及义务保持小区公共绿地的清洁与美观；
5.不得在公共地方摆放神位或堆放杂物；
6.小区内严禁无证养犬,有证养犬者有责任维护小区公共卫生.业主须对其宠物的行为完全责任,在小区公共地方遛狗时,务必用绳引并须及时清除粪便；
7.不得利用房屋从事危害社会公共利益,损害他人合法权益的非法行为.

四、搬入程序
1.业主/物业使用人于入住时带齐相关资料到物业处办理搬入手续,填写入住相关资料及及表格；
2.业主/物业使用人运送家具等物件,请前一天向管理处通报,并按指定的地方及时间进行,如需超时运送,请书面向管理处提前通报,以便另作安排；
3.业主/物业使用人须负责搬运后的一切清理工作,若管理处发现废弃物未按规定处理,弃置于本小区公共范围内,则业主/物业使用人须缴付额外清理费用；
4.搬运公司和业主/物业使用人均有责任在搬运期间确保小区道路的畅通.

五、紧急联络,资料更新
1.请各业主/物业使用人定期向管理处提供及更新有关联络资料,以便发生紧急事件时,管理处迅速与业主/物业使用人联络.

业主装修须知

一、为加强住宅装修管理,保证房屋的合理,安全,正常使用,根据国家<物业管理条例>,<上海市
住宅管理规定>,<上海市家庭装饰装修管理暂行规定>,<关于一步加强本市居住物业装修管理
的通知>等有关规定和<业主临时公约>,<物业管理公约>等,结合本小区物业的实际情况,制订
本须知.
二、业主或使用人对住宅进行装修,必须保证房屋的整体性,抗震性和结构安全性,符合防火,防
水,保温,隔音,卫生等有关规定及建筑要求,不影响邻业主或使用人的正常使用.
三、房屋装修和使用中禁止下列行为:
(一)、损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
(二)、占用,损坏住宅的共用部位,共用设备或者移装共用设备；
(三)、在天井,庭园,平台(包括业主独用的露台),屋顶以及道路或者其他场地搭建筑物,构筑物；
(四)、侵占绿地,毁坏绿化；
(五)、乱倒垃圾,杂物；
(六)、在建筑物,构筑物上乱张贴,乱涂写,乱刻画；
(七)、排放有毒,有害物质或者发出超出规定标准的噪声；
(八)、法律,法规禁止的其他行为.

?四、根据<前期物业管理合同>和<业主临时公约>及<物业管理公约>的约定,本居住小区不得
擅自进行下列装修行为:
(一)、不得损坏房屋外貌包括不得在外墙上安装晒衣架,花架,窗栅等有碍大楼外貌的一切物
品；
(二)、户室防盗门已经与小区报警系统连通,不得随意变更,以免影响外观统一及造成系统损
坏,也不要随意改变内外开启方向,引起相邻妨碍；
(三)、不得占用共用通道放置任何么人物品

五、业主或使用人在装修施工前,应当将施工单位,施工期限,装修内容(包括住宅装修设计图,施
工方案)等书面告知物业管理公司,并为施工人员办理小区时出入证等手续.

六、管理公应当及时告知装修的业主或使用人有关<条例>中规定的不得损坏房屋承重结构,破
破房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为,禁止敲凿的部位及相应的注意事项.为加强对
施工单位装修行为的管理,物业管理公司可与装修单位签订<住宅装修管理协议>.

七、为保证施工安全和装修期间小区整洁卫生,施工队自备灭火器材和安装好简易马桶.

八、业主或使用人应督促房屋装修的施工单位遵守以下规定:
(一)、按书面告知物业管理公司的有关装修内容施工,做好房屋装修隐蔽工程记录,若需调整装修项目,应及时通知物业管理公司；
(二)、严格执行本市住宅装修的有关施工规范和标准,遵守施工作业时限,晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日,不得从事敲,凿,钻,据等产生严重噪声的施工活动；
(三)、搬运装修建材时不得妨碍其它业主或使用人的正常通行,不得造成公共部位的损坏和污染,住宅装修施工废物,应装袋清运到指定的地点堆放,确保沿途清洁；
(四)、装修施工时,应做到文明规范施工,现场应配备消主灭火设备,不得造成下水道堵塞和损坏,墙面,楼面等渗水；
(五)、施工人员在从事住宅装修施工期间应接受物业管理部门的检查和监督.

? 九、业主或使用人装修房屋完毕后,应当将小区临时出入证交还物业管理公司.对施工过程中造成房屋和设施设备损坏的,应当及时修复并承担相应的赔偿责任.

十、物业管理公司对业主或使用人的房屋装修活动进行日常的巡视,监督和检查,管理人员进入现场社实施检查,应当出示有关证件.被检查的单位或个人,应当予以配合,如实说明情况,提供必要资料.

?十一、物业管理公司对业主或使用人装修房屋的违规行为,应当及时劝阻,制止.对规劝无效的,提请业主委员会或相关业主,使用人按<业主临时公约>,<物业管理公约>的约定,向人民法院提起民事诉讼,物业管理公司对规劝无效的装修施工单位,可根据<住宅装修管理协议>,直接向人民法院提起民事诉讼.

十二、房屋装修违反房管,规划,环保,绿化,城建,公用事业,市政,环卫,消防管理等规定的,由物业管理公司报有关主管部门依法查处.

物业管理公约

甲方：上海*************管理处

乙方：????? （业主）

一、总则
甲方受上海*******有限公司委托,依据<上海市住宅物业管理规定>,<****前期物业管理服务合同>,为****前期物业管理单位,在受托期间行使物业管理服务的权利与承担相应的义务。
*****是一个环境设施较为优越的内销商品房住宅小区,甲方的宗旨是通过有效的管理与服务,建立******良好的环境秩序,为全体业主创造安全,舒适,方便,文明的生活环境.同时通过甲方对小区物业及附属设备设施的精心护理,达到延长物业及附属设备设施的使用寿命,实现物业保值增值的目的.
本<管理公约>旨在甲方的管理服务标准与乙方在物业使用中应该遵守的规定作出相互约定,作为双方依法行使权力与承担义务的依据.
本<管理公约>的内容如与政府管理部门新发布的法规相悖时,由甲方负责按新法规精神进行修正.
本<管理公约>内容不可能全部涵盖国家相关法律,法规,凡<管理公约>内容中末涉及的有关事宜,但国家法律,法规有明确规定的,甲、乙双方均须遵守.

二、甲方权利
1.甲方有权利依照相关法律与法规制定******管理的各项制度,对大楼进行有序,有效的管理.
2.对违反小区管理制度及损害小区其他业主安全利益的行为,甲方有权进行劝说,阻止.对可能引起大楼物业及小区共有财产损坏以及危及其他业主安全的行为,甲方有权进行强行制止.
3.甲方按政府管理部门规定的标准向业主收取物业管理费.现行标准为多层每平方米建筑面积每月0.60元人民币,高层每平方米建筑面积第月1.15元人民币.今后物业管理费如有调整,均按政府有关规定执行.对业主延期付费,甲方依照约定,每日加收欠费总额千分之三的滞金.

三、甲方义务
甲方对*****承担物业管理服务主要包括以下内容:
1、保安:为小区提供365天全天候警卫值班,配合政府治安管理部门,搞好小区的治安管理工作,预侵害入住业主人身与财产安全事件的发生.
2、保洁:定时对小区环境,物业共用部位进行清扫保洁,收集清运垃圾,确保小区达到卫生城市管理标准.
3、维修:定期对物业共用设备,设施进行保养及时对损坏的设备设施进行维修.确保设备设施的完好和正常运行.
向业主提出365天全天候(值班)的维修服务,对物业及户内水,电设施保修范围外的有偿服务.接到业主报修半小时以内到现场维修.
4、业主用水卫生:每年二次对大楼水箱进行清洗和消毒,确保业主的生活用水不在小区的范围内受到污染.
5、保绿:定期对小区范围内的花草,树木及人工景点进行护理,确保小区内绿化长势良好,景点整洁,美观.
6、环境管理:对进出小区的各种车辆进行有效的护导,对小区庭院内的休闲,娱乐设施进行保养和维护.使园内车辆停放有序,环境整洁宜人.
7、积极开展家政服务和各种与物业管理有关的有偿服务,方便业主生活.
8、第六个月向业主公布物业管理合同执行情况,自觉接受业主监督.

四、乙方权利
1、乙方对其户内的房屋享有单独使用和不受他人干涉的权利及依家规定对其名下的物
业进行出租.
2、乙方对大楼共用部位,设备及小区共有设施享有与其他业主共同使用的权利.
3、乙方享受甲方提供的名类服类,并有对甲方的管理服务质量进行监督，提出建议和要求甲方限期改进的权利。

五、乙方义务
1、自觉遵守<上海市住宅物业管理规定>和甲方依据法规及结合********实际情况制订
的本<物业管理公约>与相关规定,有义务配合甲方共同创造*****良好的环境秩序和安全,舒适,方便的居住环境.
2、自觉按时交纳物业管理和其他应交纳的费用,对因故延期交费部分,自觉按规定承付滞
纳金.

六、****管理守则
房屋装修规定
(1) *****小区物业的楼盖,外围墙,钢砼内墙,梁柱等受力结构均不得损伤,包括扩大原有门窗的尺寸和改变门窗的位置.如有违反,甲方有权进和强行制止,责成修复并依法追究责任.
(2) 为保持物业外观完好和整洁,不得在物业的外墙上悬挂,张贴招牌,不得安装鸽棚,雨棚,花架,窗罩,晒衣架,卫星天线等任何有损坏墙外美观的物品.如有违反,甲方将依法予以处置.
(3) 不得在物业的共用通道内放置家具,鞋箱等杂物.防盗门的安装必须紧巾户室门,不得独自占用通道.
(4) 业主在装修中不得将排水管的检查孔封闭,以确保甲方维修检查之用.如有违反,将承担由此引起的一切损失.
(5) 业主装修前须到物业管理处办理申请装修物续,将施工单位,施工期限,装修内容(包括住宅装修设计图,施工方案)等书面告知甲方,督促施工单位与甲方签订<住宅装修管理协议书>,业主应依约进行装修.
空调机组装
(1) 空调户外机必须安装在指定的位置,以保持在外墙垂直一致.如有违反,甲方将责成其整改.
(2) 业主如选用家用中央空调,应选择不将室外机的排风口对着相邻业主的窗户,以避免引起相邻妨碍.
(3) 业主安装空调时,应告知管理处,由管理处派遣技术人员到现场监督与指导安装.

物业使用安全
(1) 不要在物业楼内共用部位吸烟,不要将烟蒂及其他杂物从高空抛落,以免引起灾害事故.如律后果.

电梯使用安全 (适用有电梯的大楼)

1. 运输状潢建材,家具,建筑垃圾必须搭乘指定电梯,以免损伤电梯的围护.
2. 禁止有毒,有害及其他一切危险用品搭电梯,禁止超长,超宽,超积,超重物品搭电梯.

对因违反电梯使用规定所造成的一切损失有违反者承担一切责任.

物业维修
(1)业主物业套内的设施自然损坏从第一户业主办理入住手续以后的约定时间之内由发
展商委托甲方进行保修,保修期间内业主不承担修理费用.
(2)甲方保修公限于物业原有的配套设施,业主新添的装饰以及在装修过程中的改建与更新部分不在保修范围.
(3)对于非保修范围的维修,业主可以委托社会专业单位修理,也可以委托甲方修理,如委托甲方维修,应按规定承担相应的维修费用.

车辆停放
(1)进入小区庭院的车辆必须停放到指定的车位,依序停放整齐,并按规定交纳车位管理费用.对不按规定停放的车辆甲方有权进行疏理,并要求车主承担疏理费用.

1. 对不愿意支付费用的车辆,甲方将阻止其进入*****
2. 禁止自行车进入物业楼内搭乘电梯或放置在大楼的电梯厅,通道等共用部位.如有违

反将受到甲方人员的劝阻,对不听从劝阻随意停放的车辆将被甲方进行清理.

噪音管理
(1)依照相关法规.每周一至周五上午8:00下午6:00时间外以及星期六,星期天,国定假日为禁止噪音时间.在此时间请业主不要在小区内大声喧哗,不要高分贝开启音响设备,以
免影响毗邻业主的休息.
(2)对正在装修的业主,应告知施工人员,合理安排施工作业,避免在禁止噪音期间从事敲,凿,锯,钻等严重噪音的施工.要求业主从长远利益出发,务必督促施工人员认真遵守.
(3)对违反上述规定,甲方将进行劝阻,对劝阻无效的将采取必要的措施予以强行制止.

宠物管理
(1)在本小区内养家犬,必须向政府犬类管理部门领取许可证,并按时到卫生防疫部门接种设苗.
(2)根据政府犬类管理规定,小区公共场所不得进行溜犬,出入电梯必须将犬抱在身上,以免影响他人,请业主务必自觉遵守.
(3)如有违反,甲方将向政府犬类管理部门投诉,要求将该犬清除本物业小区.

相邻业主维修

1. 由于上一层户室的排水支管设置在下层户室的天花板处,如上层管道堵塞可能需要到下层户室进行疏通,届时请下层户室的业主能给予配合中.
2. 如因其它原因确需要相邻业主进行配合的,相邻业主同样需要给予积极协助.以避免因不承担相应的义务引起相邻妨碍纠纷.

本<管理公约>甲、乙双方确认无异，双方均予自觉遵守。
本《管理公约》一式二份，甲、乙双方各执一份。

甲方：????????????????????????????? 乙方：

上海*****管理有限公司?????????????? ********?????? 号??????? 室

******管理处????????????? ??????????业主（产权人）

代表：????????????????????????????? 签名：

年??? 月??? 日

业主临时公约

为维护******全体业主,使用人的合法权益以及公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用
特制订本公约.
本<业主临时公约>对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力.

一、(业主的权利与义务)
业主在物业管理活动中依照国务院<物业管理条例>,<上海市住宅物业管理规定>以及相关法律,法规的规定,享受相应的权利,履行相应的义务.

二、(相邻关系)
各业主同意,遵守物业管理法规,规章,制度,按照有利于物业使用,安全以及公平,合理的原则,正确处理供水,排水,通行,通风,采光,维修,装饰装修,环境卫生,环境保护等方面的相邻关系.

三、(物业的使用和维护)
业主,使用人同意按照下列规定使用和维护物业:
(一) 按照设计用途使用物业.因特殊情况需要改变使用性质的,需经相邻业主,使用人同意后,并报有关行政管理部门批准；
(二) 因维修物业或者公共利益,业主,使用人确需临时占用,挖掘道路,场地的,须向物业管理企业提出申请,经书面同意后方可实施,并在15日内恢复原状；给他人造成损失的,应当作相应赔偿；
(三) 业主转让或者出租物业时,须将本公约作为物业转让合同或者租凭合同的附件.业主转让或者出租物业后,当事人须将物业转让或者出租情况书面告知物业管理企业.
(四)物业在使用中存在安全隐患,已经或者即将危及公共利益及他人利益的,责任人应当及时应急维修；责任人不覆行或者无法履行应急维修义务,且需进入物业自用部位应急维修的,物业管理企业可在通知公安机关或者居委会到现场见证下实施应急维修,维修发生的费用由责任人承担.
(五) 物业管理企业实施物业共用部位,共用设备设施维修养护时,业主和使用人要予以配合,阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的,应当承担修复或者赔偿责任.

四、(维修资金的筹集和使用)
业主应当按照下列规定筹码和使用维修资金:

1. 按照政府管理部门规定交纳专项维修资金；
2. 专项维修资金的帐务由物业管理企业代管；
3. 专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行；
4. 业主在出售,转让,抵押或者馈赠其物业时,所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位,共用设备设施的维修,更新.

五、(物业维修和更新的实施)
各业主同意,物业维修及更新由物业管理企业按规定组织实施,费用按规定列支.

六、(使用物业的禁止行为)
保业主,使用人在物业使用中,除应当遵守国家法律,法规的规定外,还应遵守下列行为:

1. 不擅自改变物业的原设计用途；损坏或者擅自变动建筑主体,承重结构,房屋外貌；
2. 不在屋顶平台搭建筑物和构筑物(包括阳光棚,雨棚等)；不在大楼外墙立面设置花架,窗栅,窗罩,雨蓬等影响大楼安全和损坏大楼整体形象的行为；
3. 不改变房屋外墙饰面材料和外墙颜色,包括变更门窗尺寸与门窗材料或颜色；
4. 不变更或扩大厨房,卫生间的们置和面积；
5. 不变更或损坏管道井,排气管道等共用设施；
6. 不变更空调室外机的位置及出墙管管洞的位置；
7. 不在屋顶搭建和安装任何非共用设施(包括太阳能热水器等)；
8. 不随意停放车辆(车辆停放应在指定的位置,并保持整齐有序)；
9. 不占用大楼共用通道与小区道路,绿化等共用部位；
10. 不得饲养定禽,家畜；饲养宠物不得违返政府有关规定；
11. 商铺店招的制作不违返原设计的高度和尺寸,安装不突出墙面；(制作安装方案应事先征得物业公司的同意；
12. 不得有可能引起影响他人对物业下常使用的相邻妨碍行为.

七、(利用物业设置设施获利的归属)
利用物业共用部位,共用设施设备设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主和物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续,并支付设置费用.
按照前款规定获取的收益,纳入专项维修资金.

八、(未按规定交付有关费用的责任)
业主未按规定交付物业服务费的,物业管理企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收交情况,并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的,物业管理企业可以依法向人民法院起诉.

九、装修管理
1.业主房屋装修方案应报物业管理公司审核批准,按批方案施工,主案变更应重新申报.
2.业主房屋装修前应与物业管理公司签订装修管理协议,认真遵守小区装修管理规定,依约开展装修活动.

十、(业主违反物业使用禁止行为的处理)
业主违反本公约第六条规定的,物业管理企业有权制止；业主拒不改正的,物业管理企业可以采取下列第(一),(二),(三)项措予以制止:

1. 禁止施工人员进入物业管理区域；
2. 阻止施工材料进,出物业管理区域；
3. 不提供供水,供电及其他物业管理配套服务；

第十一条? (连带责任)
物业使用人违反本公约的,相关业主承担连带责任..

第十二条? (公约的制定)
本公约由建设单位制定,并在物业销售时向物业买受人明示,并予以说明.
物业买受人在与物业建设单位签订买卖合同时,应当遵守<业主临时公约>予以书面承
诺.

第十三条? (公约的效力)
本公约的内容如有与法律,法规,规章,政策的规定相低触的,应当遵照法律,法规,规章,政策的规定执行.
业主入住时的物业管理公约应遵循本<业主临时公约>所约定的基本原则.

第十四条? (生效日期)
本公约自本物业管理区域内的首套物业销售之日起生效.

第十五条? (公约的废止)
业主大会成立并通过<业主公约>后,本公约废止。

关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知

各区县房地局,名区县房地集团,各物业管理企业,各业主委员会:
为进一步加强对本市居住物业的装修管理,规范物业装修行为,创造和保持安全,整洁,舒适的居住环境,维护全体业主的共同利益.根据<上海市居住物业管理条例>? (以下简称<条例>)和<上海市家庭装饰装修管理暂行规定>? (以下简称<暂行规定>)的有关规定,现就加强居住物业的装修管理通知如下,请遵照执行.

一、各物业管理公司应加强对住宅装修的指导和监督
1、加强规范装修行为的宣传和指导
物业管理公司应当依据<条例>,<暂行规定>的规定和<前期物业管理服务合同>或<物业
管理服务合同>,<住宅使用公约>或<业主公约>的约定,履行对业主装修住宅的管理职责,并制订<住宅装修须知>,配备相关的专业人员,加强对业主装修住宅的宣传,指导和监督.
物业管理公司应当将<住宅装修须知>与本<通知>在所管理的物业小区内一并公告.同时,把<住宅装修须知>送达物业管理区域内待装修的业主或使用人一并签收.
2、加强住宅装修前的管理
物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续进,应当及时告知<条例>中规定的不得损
坏房屋承担结构,破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为.禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室机和安装防盗设施等注意事项.
业主或使用人在装修住宅前,应当将施工单位,施工期限,装修内容(包括住宅装修设计图,施工方案)等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续.
物业管理公司应当对业主或使用人提供的住宅装修设计图,施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改条见.
为加强对施工单位装修行为的管理,物业管理公司可与住宅装修单位签订<住宅装修管理协议> (以下简称<协议>)
3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督
物来管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导,监督和管理.当有业主或使
用人已入住的,应当督促装修的业主,使用人或施工单位遵守施工作业时间,晚间18:00至次日上午8:00时和节假日,不得从事敲,凿,锯,钻等产生严重噪声的施工.
物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水,电,气和结构等隐蔽工程的,每天应当加强现场巡视和检查(包括节假日)并做好记录,发现违规现象,应当及时采取有效措施进行劝阻,制止并督促改正.
对损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,违章搭建违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位,物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理.同时,物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工.
4、加强知法,守法和履约意识
物业管理公司应当督促业主或使用人遵守<条例>相关规定,遵守<住宅使用公约>或<业
主公约>的约定.
物业管理公司与住宅装修单位签订协议>的,应当督促其履行<协议>.在住宅装修施工完成后,物业管理公司应当及时收回小区监时出入证.对造成房屋和设施设备损坏的,物业管理公司应当责任人及时进行修赔.
物业管理公司以住宅装修单位的违约行为,可依据<协议>的约定,直接无效的,房产开发商或相关业主或使用人可依据<上海市商品房出售合同>,<住宅使用公约>的约定,直接向人民法院提起民事诉讼.

二、业主委员会应当发挥自治管理作用
业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况,督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定,及时调解装修不当引起的相邻纠纷,对业主或使用人违法行为进行劝阻,制止并督促其整改.
对业主或使用人违反<业主公约>劝阻无效的,经业主大会或业主代表大会通过,业主委员会可向人民法院提起民事诉讼.

三、各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法
区县房地局应当完善行政执法工作程序.对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为,应当根据<条例>的相关规定责令其改正,并可处相应的罚款.对物业管理公司违反<条例>情节严重的,区县房地可作出降低资质等级的处罚,直至吊销资质证书.
区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉,应当及时受理,立案并到现场调查,取证.核实,经核查属实的,根据<条例>的相关规定,责令其限期改正,可并处相应的罚款.

上海市房屋地地资源管理局
二00一年十二月二十五日

上海市住宅物业管理规定

一、总则

第一条? 为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院<物业管理条例>和其他有关法律,行政法规,结合本市实际情况,制订本规定.

1. 本市行政区域内住宅物业管理,使用及其监督管理,适用本规定.
2. 本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘

物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修,养护,管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.
本规定所称业主,是指房屋的所有权人.
本规定所称使用人,是指房屋的承租人和实际使用人.
本规定所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格,具有相应资质,从事物业服务的个业.
第四条? 上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责全市物业管理的监督管理工作；区(县)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作.
有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本规定.
街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社会建设之间的关系.

二、业主及业主大会
第五条 新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其设置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域.但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域.
建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时,应当向区(县)房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求.区(县)房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域,并在地籍图和房地产登记册上注记.
第六条? 业主在物业管理中,除享有国务院<物业管理条例>规定的权利外,还有权提议召开首次业主大会会议,有权推选业主代表,并享有被推选权.
业主在物业管理中,应当履行国务院<物业管理条例>规定的义务.

第七条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成.一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套
房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会.
第八条? 物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的,建设单位应当书面报告区(县)房地产管理部门,并提出业主清册,物业建筑面积,物业出售并交付使用时间,已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位末及时书面报告的,业主可以向区(县)房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求.
区(县)房地产部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生大会筹备组(以下简称筹备组)成员.
筹备组由业主代表组成,其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告.
筹备组自成立之日起三十日内,在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,应当召开首次业主大会会议.
第九条? 业主在首次业主大会会议上的投标权,按其拥有的住宅套数计算,第套计一票.住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的物业建筑面积计算,每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的,可与其他业主合并计票,每满一百平主米计一票；单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权,最高不超过全部投票权的百分之三十.
首次业主大会会议通过的议事规则,应当就业主大会的议事方式,表决程序,业主投票权的确定方法,业主小组的设立,业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定.
第十条? 业主大会除履行国务院<物业管理条例>规定的职责外,还可以决定业主委员会的工作经费,撤销业主小组不适合的决定.
第十一条? 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式.业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加.采用集体讨论形式的,可以以幢,单元,楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议,也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议.业主大会会议以业主代表参加的形式召开的,到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主.
业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过.业主大会作出制定和修改业主公约,业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过.
如开业主大会会议,筹备组成或者业方委员会应当事先将会议时间,地点,议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会,邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加,并认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见,建议.
第十二条? 首次业主大会会议选举产生业主委员会.业主委员会成员应当符合国务院<物业管理条例>规定的条件.
业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行职责.
第十三条? 业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向区(县)房地产和理部门备案:

1. 业主大会会议记录和会议快定；
2. 业主大会议事规则；
3. 业主公约；
4. 业主委员会成员的名单和基本情况.

区(县)房地产管理部门对依法选举产生业主委员会出具业主大会,业主委员会备案证明和印章刻制证明.业主委员会应当依法刻制和使用印章.
业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当按照本条规定重新备案.
第十四条? 业主委员会任期为三年到五年
业主委员会任期届满的两个月前,应当书面报告区(县)房地产管理部门.区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组,指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会.
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内,原业主委员应当将其保管的有关财务凭证,档案等文件资料,印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作.
第十五条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢,单元.楼层为单位成立业主小组.业主小组由该幢,单元,楼层的全体业主组成.
业主小组履行下列职责:

1. 讨论业主大会拟讨论的事项；
2. 推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿.

业主小组会议可以采用集体付论的形式,也可以采用书面征求意见的形式.
第十六条 两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度.业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府),区(县)房地产管理部门,相关物业管理区域的业主委员会,居(村)民委员会,物业管理企业派员参加.
业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府).区(县)房地产管理部门组织召开.

三、物业管理服务
第十七条 在业主,业主大会选聘物业管理企业关,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应的资质的物业管理企业,提供前期物业服务.但是,投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的,经物业所在地的区(县)房地产管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业.
第十八条 建设单位签订物业管理区域内首份房屋销售合同前,应当参照市房地资源局制作的示范文本,制定业主临时公约和房屋使用说明书,作为房屋销售合同的附件.
业主临时公约应当载明房屋平面布局,结构,附属设备,详细的房屋结构图(注明房屋承重结构),不得占用,移装的共用部位,共用设备,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项.
建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图.并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备.
建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让.
第十九条 建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房(以下合称物来管理用房),并在业主大会成立后无偿移交给业主大会.
建设单位申请房屋预售许可证,房屋所有权初始登记时,应当提交物业管理用房设置的室号,面积等相关资料.市房地资源局,区(县)房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理用房室号.
第十二条 物业管理区域内的下列配套设施归全体业主所有:

1. 物业管理用房；
2. 门卫房,电话间,监控房,地面架空层,共用走廊；
3. 物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；
4. 物业管理区域内的公共绿化,道路,场地；
5. 建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
6. 其他依法归全体业主所有的设施设备.

建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当提出形式前款规定的配套设施设备登记申请
,由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载,但不颁发房地产权证书.
第二十一条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务.物业服务合同可以约定下列服务事项:

1. 物业共用部位.共用设施设备的使用管理和维护；
2. 公共绿化的维护；
3. 公共区域的保洁；
4. 公共区域的秩序维护；
5. 车辆的停放管理；
6. 物业使用中对禁止性行为的管理措施；
7. 物业维修,更新,改造和养护费用帐务管理；
8. 物业档案资料的保管；
9. 业主大会或者业主委托的其他物业服务事项.

物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将
物业服务合同约定的合部事项一并委托给他人.
第二十二条 物业管理企业提供物业服物,应当遵守下列规定:

1. 符合国家和本市规定的技术标准,规范；
2. 及时向业主,使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
3. 定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务；
4. 配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作.

物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的定全防范工作.
物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定.保安人员在维护物业管理区域
内的公共秩序时,不得侵害业主的合法权益,不得妨碍国定机关工作人员依法执行职务.
第二十三条 物业服务收费应当遵循合理,公开,质价相符的原则.
物业服务收费实行政府指导价和市场调节价.执行指导价的范围,按照市人民政府的规定执行.
物业管理企业可以根据业主的委和托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定.
物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准.
第二十四条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担.
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的,由建设单位承担.
第二十五条 得用物业共用的部分获得的收益,归共同拥有该物业的业主所有,主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要.

四、物业的使用与维护
第二十六条? 禁止下列损害公共得益的行为:

1. 损坏房屋承重结构；
2. 违法搭建建筑物,构筑物；
3. 破坏房屋外貌；
4. 擅自改建,占用物业共用部分；
5. 损坏或者擅自占用,移装共用设施设备；
6. 存放不符合安全标准的易燃,易爆,剧毒,放射性等危险性物品,或者存放,铺

设超负荷物品；

1. 排放有毒,有害物质；
2. 发出超过规定标准的噪声；
3. 法律,法规和规章禁止的其他行为.

第二十七条 业主,使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业.物业管
理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主.使用人.
业主,使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约,业主公约.
第二十八条 业主,使用人应当按照划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用必质.
第二十九条 物业管理企业发现业主,使用人在物业使用,装饰修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约,业主公约行为的,应当依据有关规定或者业主临时公约,业主公约予以劝阻.制止；劝阻,制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员和有关行政管理部门.
第三十条 车辆在全体共用部分的停放,收费和管理等事项,由业主大会决定.业主大会决定对车辆停放收费的,参照物价部门的规定确定收费标准.业主大会成立前,车辆在物业管理区域内停放的,其收费标准应当按照物价部门的规定执行.车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同.
公安,消防,抢险,救护,环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费.
物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行.
第三十一条 物业管理区域内的机动车停车场,应当提供本物业管理区域内的业主,使用人使用,停车位不得转让给物业管理区工域外的单位,个人；停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位,个人.
第三十二条 新建商品住宅,公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时,物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金.专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造,不得挪作地用.
第三十三条 专项维修资金应当存入银行专户,按幢立帐,按户核算.
业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年以少公布一次专项维修资金的收支情况,接受业主的监督.
第三十四条 物业维修,更新,改造和养护的费用,按照下列规定承担:

1. 专有部分的所需费用,由拥有专有部分的业主承担；
2. 部分共用部分的所需费用,由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
3. 全体共用部分的所需费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担.

按照本规定设立专项维修资金的,部分共用部分,全体共用部分的维修,更新和改造费用在专项维修资金中列支.但物业的共用部分属于人为损坏的,费用应当责任人承担.
第三十五条 单幢房屋的共用部分,其维修,更新,改造和养护由该幢业主决定.涉及房屋大修或者专项维修,更新,改造的,应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意,且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；其他决定事项,应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意.单幢房屋的业主投票权确定方法和单个业主所持投票最高限额,按照本规定第九条执行.
第三十六条 机动车停车场的维修,养护费用由其所有人承担.机动车停车场的专项维修资金按照物业管理专项维修养护,有关业主应当给予配合.责任人不履行维修养护义务的,可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担.
第三十七条 发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业管理企业应当立即组织维修,更新或者采取应急防范措施,并及时通知业主或者公共安全的紧急情况时,物业管理企业应当立即组织维修,更新或采取应急防范措施,并及时通知业主委员会,维修费用由相关责任人承担.
物业应当定期维修养护.物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时,业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务.经区房地产管理部门督促限期改正,仍未进行维修养护的,由区房地产管理部门组织代为实施,费用由相关责任人承担.

第五章 法律责任
第三十八条 违反本规定的行为,法律,行政法规或者本市其他法规有处罚规定
依照有关法律,法规的规定处理.
第三十九条 业主,使用人违反本规定或者业主临时公约,业主公约,有损坏房
屋承重结构,擅自改变物业使用性质等行为.损害其他业主.使用人合法权利的,业主
委员会应当予以劝阻,制止；相产业主,使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼.
第四十条 建设单位违返本规第八条第款规定,未将物业管理区域符合业主大
会成立条件的情况书面报告区房地产管理部门,或者未按照规定担供有关资料的,
由区房地产管理部门责令限期改正,可处一万元以上十万元以下的罚款.
建设单位违反本规定三十二条规定,第三十条规定,未按规定交纳专项维修资
金,由市房地资源局或者区(县)房地产管理部门责令限期改正,可处应交专项维修
资金数额一倍以下罚款.
第四十一条 违反本规定第二十六条第一项规定,损坏房屋承重结构的,由区(县)房地产管理部门责令立即改正,恢复原状,可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的,可处十万元以上二十万元以下的罚款.
违反本规定第二十六条第三项,第四项,第五项规定,破坏房屋外貌,擅自改建,
占用物业共用部分,损坏或者擅自占用,移装共用设施设备的,由区(县)房地产管理
部门责令改正,恢复原状,可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的,可处一
万元以上十万元以上的罚款.
第四十二条 违反本规定第二十六条第二项规定,违法搭建建筑物,构筑物的,
由区(县)房地产管理部门责令限期拆除,可处一万元以上十万元以下的罚款；当
事人逾期没有拆除的,区(县)房地产管理部门可以申请区(县)人民政府组织强制拆
除.
对正在实施违法搭建筑物,构巩物的,区(县)房地产管理部门应当责令立即停
施工,可以暂扣施工工具,材料；拒不改正的,可以组织代为改正,代为改正的费用由
当事人承担.
附有违法建筑并结构相连的房屋,房地产登记机构不予办理房地产转移,抵押
登记.
第四十三条 业主,使用人违反本规定第二十八条规定,擅自改变物业使用性质
由区(县)房地产管理部门责令限期改正,恢复原状,可处一万元以上五万元以下的
罚款.
第四十四条 物业管理企业违反本规定第二十九条规定,对业主,使用人的违法
行为未予以劝阻,制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的,由区(县)房
产管理部门责令改正,可处一千元以上一万元以下的罚款.
第四十五条 当事人对市房地资源局,区(县)房地产管理部门以及其他有关行
政管理部门的具体行政行为不服的,可以依照<中华人民共和国行政复议法>或
者<中华人民共和国行政诉讼法>的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼.
当事人对具体行政行为逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行的,作出具体的
行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行.
第四十六条 市房地资源局,区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门
的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理
职责,或者发现违法行为不予查处的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行
政处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任.

六、附则
第四十七条 本规定中有关专业用语的含义:
(一) 专有部分,是指在构造上及利用上具有独立性,由单个业主独立使用,外分的物业部位.
(二) 部分共用部分,是指由部分业主共同使用,管理的物业部位,设施设备及场地等部分.
(三) 全体共用部分,是指由全体业主共同使用,管理的物业部位,设施设备及场地等部分.
第四十八条 非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管
理,参照本规定执行.
第四十九条 本规定自2004年11月1日起施行.1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过的<上海市居住物业管理条例>同时废止。

装修管理协议

甲方：******************有限公司?????? 资质证书号:

乙方:?????????????????????????????????? 资质证书号:

为加强对居住物业的装修管理,规范物业装修行为,根据国家<物业管理条例>,<上海住宅物业管理规定>,<关于进一步加强本市居住物业装修期间的管理事项,订立如下协议,以共同遵守.

第一条,住宅装修的基本情况
1、住宅建筑面积:???????? M；结构类型:
2、装修施工期??? 天,预计自???? 年??? 月??? 日至???? ?年???? 月????? 日.

第二条 甲方按照有关法规和<前期物业管理合同>,<物业管理公约>,对乙方装修住宅的行为实施日常检查和管理,以保障房屋安全,维护公共设备的正常使用和相邻业主的正当利益.
1、将装修的相关法规,装修的禁止行为,禁止敲凿的部位,注意事项和<住宅装修须知>等告知乙方,为进入住宅区的乙方人员进行住宅装修须知的宣传,办理装修施工人员的小区临时出入证,指定建筑垃圾集中堆放点等.
2、不定期检查乙方员进入小区的出入证,如发现证件过期,应及时办理续期手续,对无证装修施工人员应拒绝其进入小区从施工活动.
3、按乙方装修施工的进展情况,对涉及水,电,气和结构等隐蔽工程,每天不少于二次现场巡视和检查.其它装修项目每??? 天不少于一次的现场巡视和检查.对发现违规行为,应及时采取劝阻,警告,发出书面整改通知等.
4、对乙方整改不及时,为保障相邻业主利益不受到侵害,应采取相应措施,收回小区监时出入证中,责成相关施工人员退出小区等,直至乙方改正,再办理确认手续为止,对施工不当造成公共部位或设备设施损坏的,当督促责任人及时修赔.对阻止无效的,可直接按本协议约定,向人民法院提起民事诉讼.

第三条 乙方应严格遵守本市有关规定,<住宅装修须知>,接受甲方组织的宣传,与甲方签订<住宅装修管理协议>,办理住宅小区临时出入证,住宅装修施工告示牌等方可开始施工.
1、乙方有权从甲方获取装修物业的结构,共用设备,公共设施等基本组织的宣传,与甲方提出超越政策规和本<协议>的不合理要求,乙方可以拒绝.
2、施工人员进入小区,自觉佩带出入证,人员有变动,应主动办理手续,施工人员须文明规范施工,服从甲方人员的管理,不得影响相邻业主或使用人的正常使用.
3、维护房屋外观统一,不得擅自封闭阳台,安装晒衣架,遮阳棚,花架和随意安装空调室外机,防盗栅栏等.不得违反<条例>规定的禁止行为,因装修不当造成相邻业主房屋或公共部位损坏的,应承担修复,赔偿责任.
4、施工期间应采取有效措施,减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响,晚间18:00时至次日上午8:00和节假日,不得从事敲,凿,锯,钻等产生严重噪声的施工.
5、施工期间应关闭分户门,不得在公共走道堆放建筑材料,建筑垃圾.应自觉维护小区公共秩序,不在公共部位乱写,乱划,乱画,保持环境整洁.建筑垃圾应袋化,并按规定时间运送垃圾,集中在指定地点堆放,搬运材料或垃圾后应负责及时打扫,保持公共部位清洁.
6、施工人员须住宿的,应确保相邻业主或使用人不受妨碍,并按规定到当地警署办理暂住证.
7、为保证施工安全和装修期间小区整洁卫生,施工前须自备灭火器材和安装好简易马桶.
8、施工期间,必须挂牌施工.接受相邻业主、业主委员会和甲方的监督，对公共区域（包括门厅、电梯厅、电梯、楼梯、廊道等）应采取必要的防护措施。
9、施工期间建造垃圾应按物业管理规定运送到指定的位置堆放，以保持大楼与小区环境的整洁。
10、施工完成后，应向甲方提供住宅装修管线布置图等资料，退还小区临时出入证。

第四条、违约责任
1、甲方末按本协议的约定为乙方为理相关装修手续的，应承担延误工时的责任。甲方不履行管理职责，故意刁难乙方造成损失的应赔偿。
2、乙方擅自调换装修施工工人员不为理小区临时出入证的，甲方拒绝其进入小区从事施工作业，由此造成的损失由乙方自负。

第五条、本协议在履行中若发生争议，双方应协商解决。协商不成时，可向人民法院提起民事诉讼。

第六条、本协议期限：??? 年? 月? 日至??? 年? 月? 日。
第七条：本协议自甲、乙双方签字盖章生效。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方：????????????????????????????? 乙方：

代表：????????????????????????????? 代表：

年??? 月?? 日

承??? 诺??? 书

本人（单位）已详细阅读并理解建设单位上海建都房地产有限公司依照政府示范文本制定的
《业主临时公约》，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应的违约责任。

特签署本承诺书

?购房人（单位）签章：??????????????? 年???? 月????? 日